AEC, DRCOP, demande du notaire : votre syndicat doit-il vraiment répondre trois fois?

Mis à jour en juillet 2026 · Par l'équipe CondoPilote · Information générale, ne constitue pas un avis juridique

Réponse rapide : lors d'une vente de condo, trois demandes distinctes peuvent atterrir sur le bureau du syndicat : l'attestation sur l'état de la copropriété (AEC — obligatoire, art. 1068.1 C.c.Q., délai de 15 jours), la DRCOP du courtier (facultative mais devenue la norme du marché) et le questionnaire du notaire (art. 1068.2 C.c.Q. — payable par l'acheteur quand il est fait en son nom). Elles se recoupent, mais aucune ne remplace officiellement les autres. Voici comment y répondre sans refaire le travail trois fois.

Pourquoi trois documents pour une seule vente?

Un an après l'entrée en vigueur de l'attestation, la confusion règne encore — et pas seulement chez les bénévoles : courtiers, notaires et gestionnaires n'appliquent pas tous la même recette. La raison est simple : chaque document a été créé par un acteur différent, pour un besoin différent, et personne n'a harmonisé l'ensemble.

Document 1 : l'attestation (AEC) — la seule obligation légale du syndicat

Depuis le 14 août 2025, l'article 1068.1 du Code civil oblige le vendeur d'une unité à fournir au promettant acheteur une attestation sur l'état de la copropriété. Le mécanisme : le copropriétaire vendeur la demande à son syndicat, qui a 15 jours pour la remettre. Point important souligné par les juristes : le syndicat n'a pas à exiger la preuve qu'une promesse d'achat existe — dès qu'un copropriétaire demande son attestation, le délai court. Le syndicat peut facturer des frais raisonnables pour sa production.

Son contenu porte sur la situation collective du syndicat : états financiers, fonds de prévoyance et d'auto-assurance, travaux réalisés et prévus, litiges en cours, cotisations spéciales envisagées. Notre guide complet de l'attestation en détaille le contenu pièce par pièce.

Document 2 : la DRCOP — l'habitude des courtiers qui a survécu à la loi

La DRCOP (« Demande de renseignements au syndicat des copropriétaires ») est un formulaire créé par l'OACIQ, l'organisme des courtiers immobiliers. Elle n'apparaît nulle part dans le Code civil. Beaucoup espéraient que l'attestation la fasse disparaître; l'OACIQ a tranché : la DRCOP demeure pertinente et ne remplace pas l'attestation, parce qu'elle couvre des renseignements que l'AEC ne contient pas — notamment ceux qui concernent le vendeur lui-même : arriérés de frais de condo, travaux non autorisés dans l'unité, infractions aux règlements.

Le syndicat est-il obligé de la remplir? Non, légalement rien ne l'y contraint. Mais refuser bloque la vente d'un copropriétaire — et le syndicat a le devoir d'agir dans l'intérêt de la collectivité. La pratique raisonnable : la remplir, en facturant des frais administratifs raisonnables.

Document 3 : le questionnaire du notaire — et la question du « qui paie »

L'article 1068.2 du Code civil permet à l'acheteur potentiel d'obtenir du syndicat les documents et renseignements nécessaires à une décision éclairée. En pratique, c'est souvent le notaire de l'acheteur qui envoie un questionnaire au syndicat — questionnaire qui, bien des fois, reprend mot pour mot le contenu de l'attestation.

Deux choses à savoir. D'abord, les frais : une demande faite en vertu de 1068.2 au nom de l'acheteur est payable par l'acheteur — le libellé est clair. Ensuite, la réponse intelligente : si le questionnaire duplique l'attestation, transmettez l'attestation elle-même — c'est le document officiel prévu par la loi — et ne répondez qu'aux questions qui s'y ajoutent réellement. C'est précisément l'un des objectifs de l'AEC : fournir d'emblée un portrait complet pour réduire les demandes à la pièce.

Le mode d'emploi du syndicat prévoyant

1. Tenez vos données à jour en continu (finances, fonds, travaux, litiges, procès-verbaux). Les trois documents puisent dans la même source : si elle est propre, chaque réponse prend des minutes au lieu de soirées.
2. À la demande d'attestation : produisez-la dans les 15 jours, facturez des frais raisonnables, gardez une copie au registre avec la date de remise.
3. À la DRCOP du courtier : remplissez les sections propres au vendeur, et référez-vous à l'attestation pour le volet collectif. Frais raisonnables, encore.
4. Au questionnaire du notaire : transmettez l'attestation, répondez au surplus seulement, et rappelez poliment que les frais d'une demande 1068.2 faite au nom de l'acheteur lui incombent.
5. Documentez tout : dates de demande, dates de remise, frais facturés. En cas de litige sur les délais, c'est votre protection.

Le fond de l'histoire : ces trois documents racontent la même chose — l'état de votre copropriété. Le syndicat qui maintient son dossier à jour répond aux trois sans effort; celui qui part de zéro à chaque vente refait trois fois le même travail, sous pression de délais légaux. C'est toute la différence entre subir la paperasse et la piloter.