Loi 16 : le guide complet 2026 pour les syndicats de copropriété du Québec

Mis à jour en juillet 2026 · Par l'équipe CondoPilote · Information générale, ne constitue pas un avis juridique

Réponse rapide : la Loi 16 impose trois grandes obligations à tous les syndicats de copropriété divise du Québec : tenir un carnet d'entretien, faire réaliser une étude du fonds de prévoyance, et remettre une attestation du syndicat lors de chaque vente d'unité. Le règlement d'application (décret 991-2025) est en vigueur depuis le 14 août 2025, et la conformité complète est exigée au plus tard le 14 août 2028.

C'est quoi, la Loi 16?

Adoptée en décembre 2019, la Loi 16 est la plus grande réforme du droit de la copropriété au Québec depuis des décennies. Son objectif : forcer les copropriétés à planifier l'entretien de leurs immeubles et à mettre assez d'argent de côté pour les grosses réparations, afin d'éviter les cotisations spéciales surprises et les immeubles mal entretenus.

Pendant des années, plusieurs de ses obligations restaient théoriques parce que le règlement d'application n'existait pas. C'est chose faite : le règlement a été publié le 30 juillet 2025 (décret 991-2025) et est entré en vigueur le 14 août 2025. La Loi 16 est donc maintenant pleinement applicable.

Les trois obligations principales

1. Le carnet d'entretien

Chaque syndicat doit tenir un carnet d'entretien de l'immeuble : l'inventaire des parties communes (toiture, fondations, balcons, systèmes mécaniques…), leur état, et la planification des entretiens et des réparations majeures sur un horizon d'au moins 25 ans.

• Qui le prépare : un professionnel indépendant du syndicat, membre de l'OIQ (ingénieurs), l'OAQ (architectes), l'OTPQ (technologues professionnels) ou l'OEAQ (évaluateurs agréés).
• Qui le met à jour : le conseil d'administration, chaque année.
• Révision par un professionnel : au moins tous les 5 ans — ou tous les 10 ans pour certains petits immeubles (moins de 8 unités, moins de 3 étages hors sol ou sans parties communes intérieures).

Notre guide complet du carnet d'entretien détaille son contenu et les coûts à prévoir.

2. L'étude du fonds de prévoyance

Le syndicat doit faire réaliser une étude qui chiffre les réparations majeures et remplacements à venir sur au moins 25 ans, et qui recommande les montants à verser chaque année au fonds de prévoyance. L'étude doit être refaite tous les 5 ans. Les professionnels autorisés sont les mêmes que pour le carnet, plus les comptables professionnels agréés (CPA). Voir notre guide de l'étude du fonds de prévoyance.

3. L'attestation du syndicat lors d'une vente

Depuis le 14 août 2025, tout copropriétaire qui vend son unité peut demander au syndicat une attestation sur l'état de la copropriété — situation financière, fonds de prévoyance, travaux prévus ou en cours, litiges. Le syndicat a 15 jours pour la remettre. C'est l'obligation la plus fréquente : elle revient à chaque vente, sans préavis. Notre guide de l'attestation explique quoi y inclure.

Le calendrier à retenir

Est-ce que ça s'applique à ma petite copropriété?

Oui. La Loi 16 vise toutes les copropriétés divises du Québec, du duplex converti à la tour de 300 unités. Il n'y a pas d'exemption pour les petits syndicats — seulement un allègement : la révision du carnet aux 10 ans plutôt qu'aux 5 ans pour certains petits immeubles. Si votre copropriété est autogérée par des administrateurs bénévoles, les obligations reposent directement sur votre conseil d'administration. Notre article sur les obligations annuelles d'un syndicat autogéré en dresse la liste complète.

Que risque un syndicat non conforme?

Il n'y a pas de « police de la Loi 16 » qui distribue des amendes, mais les conséquences sont bien réelles :

• Responsabilité des administrateurs : un CA qui néglige ses obligations légales s'expose à des recours des copropriétaires.
• Ventes compliquées : sans attestation ni documents à jour, les transactions de vos copropriétaires traînent ou échouent — et les acheteurs (et leurs inspecteurs) posent maintenant la question systématiquement.
• Valeur de l'immeuble : une copropriété sans carnet ni fonds suffisant devient moins attrayante, unité par unité.
• Assurabilité : les assureurs demandent de plus en plus les documents d'entretien avant de renouveler.

Par où commencer : le plan en 4 étapes pour un syndicat autogéré

1. Faites l'état des lieux. Avez-vous un registre à jour? Des états financiers? Une liste des travaux passés? Rassemblez ce qui existe — les professionnels factureront moins si vos documents sont ordonnés.
2. Demandez des soumissions à 2 ou 3 firmes autorisées pour le carnet d'entretien et l'étude du fonds (plusieurs offrent les deux ensemble).
3. Budgétez. Prévoyez le coût des mandats professionnels dans votre prochain budget annuel, et parlez-en en assemblée dès maintenant pour éviter l'effet de surprise.
4. Outillez-vous pour la suite. Le carnet n'est pas un document qu'on range : la loi exige des mises à jour annuelles et des preuves. Un système simple — plutôt qu'un cartable et des courriels — évite que tout reparte à zéro au prochain changement d'administrateurs.