Attestation du syndicat lors d'une vente de condo : le guide du délai de 15 jours

Mis à jour en juillet 2026 · Par l'équipe CondoPilote · Information générale, ne constitue pas un avis juridique

Réponse rapide : depuis le 14 août 2025, tout copropriétaire qui vend son unité peut exiger de son syndicat une attestation sur l'état de la copropriété. Le syndicat a 15 jours pour la remettre. Elle couvre notamment la situation financière du syndicat, le fonds de prévoyance, les travaux prévus et les litiges en cours. Dans une copropriété autogérée, c'est le conseil d'administration bénévole qui doit la produire.

Pourquoi cette attestation existe

Avant la Loi 16, un acheteur de condo achetait souvent à l'aveugle : impossible de savoir si le syndicat était bien géré, si le fonds de prévoyance était vide, ou si une cotisation spéciale de 20 000 $ se préparait. L'attestation change la donne : elle force le syndicat à mettre cartes sur table, et elle protège tout le monde — l'acheteur qui sait ce qu'il achète, le vendeur dont la transaction ne déraille pas à la dernière minute, et le syndicat qui évite les reproches après la vente.

Le scénario typique dans un petit syndicat

Un mardi soir, le voisin du 3 vous annonce qu'il vend. Son courtier demande « l'attestation du syndicat » pour jeudi prochain. Personne au CA n'en a jamais produit une. Les états financiers sont chez l'ancien trésorier, le solde du fonds de prévoyance est dans un relevé bancaire quelque part, et personne ne se souvient si la réfection du balcon compte comme une « réparation majeure prévue ». Bienvenue dans la réalité de milliers de syndicats autogérés depuis août 2025.

La bonne nouvelle : avec des registres à jour, produire une attestation prend moins d'une heure. Sans registres à jour, c'est une semaine de panique. Toute la différence se joue avant la demande.

Ce que l'attestation doit couvrir

• La situation financière du syndicat : budget, état du fonds de prévoyance et du fonds d'auto-assurance.
• Les charges et cotisations liées à l'unité vendue : frais de condo, cotisations spéciales votées, soldes impayés le cas échéant.
• Les réparations majeures prévues ou en cours — en cohérence avec le carnet d'entretien.
• Les litiges en cours impliquant le syndicat.
• Les autres renseignements prescrits par le règlement d'application de la Loi 16.

Le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) recommande d'aller au-delà du minimum légal et d'inclure des renseignements facultatifs utiles (assurances, état du registre, décisions récentes d'assemblée) : une attestation complète évite les demandes de renseignements additionnelles qui retardent la vente.

Les 5 erreurs à éviter

1. Dépasser le délai de 15 jours. C'est un délai légal, pas une suggestion. Un retard peut compromettre une transaction et engager la responsabilité du syndicat.
2. Improviser les chiffres. L'attestation engage le syndicat : un solde du fonds de prévoyance approximatif ou une cotisation spéciale « oubliée » peut se retourner contre le CA après la vente.
3. Omettre les litiges ou travaux prévus pour « ne pas nuire à la vente ». C'est exactement ce que l'attestation doit révéler — l'omission expose le syndicat bien davantage.
4. Tout refaire à la main à chaque vente. Dans un immeuble de 10 unités, il se vend une unité par année ou deux en moyenne. Bâtissez un processus une fois, réutilisez-le.
5. Ne pas archiver l'attestation remise. Conservez chaque attestation au registre du syndicat, avec sa date de remise : c'est votre preuve en cas de contestation.

Comment s'y préparer dès maintenant

1. Tenez les finances du syndicat à jour en continu (pas seulement à l'assemblée annuelle) : suivi des frais de condo, solde du fonds de prévoyance, cotisations votées.
2. Gardez la liste des travaux majeurs prévus ou en cours alignée avec votre carnet d'entretien.
3. Consignez toute mise en demeure ou procédure au registre dès réception.
4. Préparez un modèle d'attestation une fois pour toutes, puis remplissez-le à chaque vente.

À noter : lors d'une vente, l'attestation n'arrive souvent pas seule — le courtier demande aussi sa DRCOP et le notaire son questionnaire. Pour savoir qui a le droit d'exiger quoi et qui paie, consultez notre guide AEC, DRCOP, demande du notaire : répondre trois fois?.